Refinansowanie kredytu hipotecznego odpowiadało w pierwszym kwartale 2026 r. za 28% nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych, podczas gdy rok wcześniej było to zaledwie 8%. Wartość takich transakcji wzrosła w tym czasie z 1,6 mld zł do 9,3 mld zł, wynika z raportu AMRON-SARFiN przygotowanego dla Związku Banków Polskich. Powód jest prosty: kredyty zaciągane w latach 2022-2024 mają dziś wyraźnie wyższe oprocentowanie niż nowe umowy, a różnica w racie potrafi sięgać kilkuset złotych miesięcznie.
Najważniejsze informacje:
- Refinansowanie stanowiło w I kwartale 2026 r. 28% nowej akcji kredytowej, wobec 8% rok wcześniej (dane AMRON-SARFiN, Związek Banków Polskich)
- Średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych spadło w I kwartale 2026 r. do 5,97%, około 1,5 punktu procentowego niżej niż rok wcześniej
- WIBOR 3M wynosi we wrześniu 2026 r. ok. 3,86%, a stopa referencyjna NBP pozostaje na poziomie 3,75% od marca 2026 r.
- Przy kredycie na 450 000 zł zaciągniętym we wrześniu 2023 r. spadek oprocentowania od tego czasu oznacza dziś oszczędność na racie rzędu ponad 1200 zł miesięcznie, konkretna kwota zależy jednak od aktualnego salda zadłużenia
- Od 3 września 2026 r. PKO Bank Polski jako pierwszy w Polsce oferuje nowe kredyty hipoteczne oparte o wskaźnik POLSTR zamiast WIBOR
- Refinansowanie opłaca się wtedy, gdy koszt operacji zwraca się z oszczędności na racie w rozsądnym czasie, liczonym względem okresu pozostałego do spłaty kredytu
Dlaczego refinansowanie kredytu hipotecznego jest dziś tak popularne
Refinansowanie kredytu hipotecznego jeszcze w 2024 r. było w Polsce niszą, a w 2026 r. stało się jednym z najgorętszych segmentów rynku kredytowego. Akcja kredytowa w I kwartale 2026 r. osiągnęła najlepszy wynik od blisko dwóch dekad: banki i SKOK-i udzieliły 73 100 kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł, odpowiednio o 52% i 64% więcej niż rok wcześniej. W samym marcu 2026 r. wnioski o kredyt mieszkaniowy złożyło 63 310 osób, o 71,7% więcej niż rok wcześniej i o 42,4% więcej niż w lutym, wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK).
Za tym wzrostem stoi prosta arytmetyka, choć konkretna kwota oszczędności zależy przede wszystkim od aktualnego salda zadłużenia, nie samego roku podpisania umowy. Przykładowo przy kredycie na 450 000 zł, zaciągniętym we wrześniu 2023 r., spadek oprocentowania od tego czasu oznacza dziś oszczędność na racie rzędu ponad 1200 zł miesięcznie. Dla kredytów o okresowo stałej stopie z lat 2022-2023 oprocentowanie spadło od tego czasu o ok. 2,3 punktu procentowego, co przy typowych saldach z tamtego okresu przekłada się na ponad 1000 zł mniej w racie każdego miesiąca. Im wcześniej podpisana umowa, tym większy potencjał do takiej różnicy, ale bez znajomości własnego salda i pozostałego okresu spłaty żadna kwota z artykułu nie przełoży się wprost na Twoją ratę.
Tomasz Pawlonka, dyrektor Zespołu Badań i Analiz Związku Banków Polskich, szacuje, że wartość refinansowanych kredytów mieszkaniowych w całym 2026 r. może sięgnąć 40-42 mld zł. Sam raport AMRON-SARFiN, z którego pochodzą dane o udziale refinansowania w akcji kredytowej, przygotowuje Centrum AMRON kierowane przez Jacka Furgę, wieloletniego przewodniczącego Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy ZBP. Bankier.pl cytuje z kolei doradców kredytowych, którzy podsumowują dzisiejszy rynek jednym zdaniem: najdroższe jest czekanie. To skrót myślowy, nie uniwersalna reguła, bo dla części kredytobiorców, o czym niżej, refinansowanie wciąż się nie opłaca.
Kiedy refinansowanie kredytu się opłaca
O opłacalności refinansowania nie decyduje sama różnica w oprocentowaniu, tylko relacja między kosztem operacji a wysokością oszczędności na racie. Praktyczna miara to okres zwrotu: koszt przeniesienia kredytu podzielony przez miesięczną oszczędność. Wynik pokazuje, po ilu miesiącach spłaty w nowym banku wychodzisz na zero, a dopiero tę liczbę warto zestawić z czasem, jaki został do końca kredytu.
Ta sama różnica w punktach procentowych daje bardzo różne efekty w zależności od salda zadłużenia. Przy kredycie na 500 000 zł obniżka oprocentowania o 1 punkt procentowy oznacza oszczędność rzędu kilkuset złotych miesięcznie. Przy kredycie na 100 000 zł ta sama różnica to zwykle niecałe 100 zł. Niskie saldo rzadko uzasadnia koszt wyceny nieruchomości i opłat sądowych, wysokie właściwie zawsze.
Znaczenie ma też moment w harmonogramie spłaty. W racie annuitetowej odsetki są największe na początku okresu kredytowania, więc obniżka oprocentowania w piątym roku kredytu daje więcej niż ta sama obniżka w roku dwudziestym. Liczy się również wskaźnik LtV, czyli relacja salda zadłużenia do aktualnej wartości nieruchomości: im niżej spadł przez lata spłaty, tym mocniejsza pozycja w rozmowie o marży z nowym bankiem.
Ile kosztuje przeniesienie kredytu do innego banku
Na koszt refinansowania składają się opłaty niezależne od banku oraz koszty, które różnią się między ofertami. Do pierwszej grupy należy opłata sądowa za wpis nowej hipoteki (200 zł), opłata za wykreślenie poprzedniej (100 zł) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki: 19 zł, gdy zabezpiecza wierzytelność o wysokości nieustalonej, albo 0,1% kwoty wierzytelności, gdy jest ona ustalona.
Do drugiej grupy trafia prowizja za udzielenie nowego kredytu, koszt wyceny nieruchomości i ewentualne ubezpieczenie pomostowe naliczane do czasu wpisu hipoteki. Te pozycje bywają dziś zerowe, bo banki rywalizujące o klientów refinansujących kredyt regularnie znoszą prowizję i wycenę na czas trwających promocji. Oferty zmieniają się jednak z miesiąca na miesiąc i nie są gwarancją stałą.
Obecny bank może dodatkowo policzyć rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ale tylko w określonych warunkach. Przy oprocentowaniu zmiennym art. 40 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym pozwala na to wyłącznie w ciągu 36 miesięcy od podpisania umowy. Przy stałej stopie bank może żądać rekompensaty przez cały okres jej obowiązywania, ograniczonej jednak do faktycznych kosztów operacji, nie dowolnej kwoty.
Jakie oprocentowanie i promocje oferują banki we wrześniu 2026 r.
Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopę referencyjną NBP na poziomie 3,75% od marca 2026 r., mimo wcześniejszych sygnałów o możliwej wrześniowej obniżce. Szybki szacunek GUS pokazał, że inflacja w sierpniu 2026 r. przyspieszyła do 3,4% r/r, wyraźnie powyżej oczekiwanych 3,1%, co ostudziło nadzieje na tańszy pieniądz. WIBOR 3M na początku września 2026 r. wynosił ok. 3,86%.
Średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych wyniosło w I kwartale 2026 r. 5,97%, o 0,42 punktu procentowego mniej niż kwartał wcześniej. W ofertach ze stałym oprocentowaniem trend w sierpniu 2026 r. się odwrócił: średnia stawka wzrosła o około 15 punktów bazowych i przekroczyła symboliczny próg 6%, pokazuje ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl. Mimo to marża po zakończeniu okresu stałej stopy po raz pierwszy od co najmniej czterech lat nie przekracza w żadnym z porównywanych banków 2 punktów procentowych.
Banki konkurują o klientów refinansujących kredyt konkretnymi promocjami z datą ważności, nie ogólną deklaracją niskich marż. We wrześniu 2026 r. mBank przedłużył ofertę zerowej prowizji i darmowej wyceny nieruchomości do 30 września, a ING Bank Śląski prowadzi promocję z marżą od 1,55% do 27 września. Takie oferty są czasowe i znikają z kalendarza równie szybko, jak się pojawiają, więc warunki dla własnej sytuacji warto sprawdzić na bieżąco, nie na podstawie artykułu sprzed kilku miesięcy.
Od 3 września 2026 r. PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze instytucje na rynku oferują nowe kredyty hipoteczne oparte o wskaźnik POLSTR zamiast WIBOR. Zmiana dotyczy wyłącznie nowej sprzedaży, więc nie wpływa na już podpisane umowy. Docelowo, zgodnie z harmonogramem reformy wskaźników referencyjnych, umowy zawierane od 2027 r. mają być oparte na POLSTR w całym sektorze, a WIBOR ma być publikowany równolegle do końca 2036 r. Ostatecznego kosztu kredytu to jednak nie przesądza, bo decyduje suma wskaźnika i marży, a marżę nadal ustala bank.
Kiedy refinansowanie się nie opłaca
Nie każdy kredyt warto przenosić do innego banku, nawet w rynku tak rozgrzanym jak we wrześniu 2026 r.
- Krótki okres do końca spłaty. Przy kilku latach pozostałych do końca kredytu odsetkowa część raty jest już niewielka, a koszty przenosin takie same jak przy zobowiązaniu na dwadzieścia lat.
- Niskie saldo zadłużenia. Przy kilkudziesięciu tysiącach złotych różnica w oprocentowaniu rzadko przebija koszt wyceny i opłat sądowych, a banki stosują też własne progi minimalnej kwoty kredytu.
- Rekompensata bliska ustawowego limitu. Jeśli obecny bank wyliczy ją blisko maksymalnej dopuszczalnej wartości, oszczędność z niższej raty może zniknąć w całości.
- Planowana sprzedaż nieruchomości w perspektywie roku, dwóch. Koszty przenosin nie zdążą się wtedy zwrócić.
- Wydłużenie okresu spłaty tylko po to, żeby obniżyć ratę. Rata spada, ale całkowity koszt kredytu rośnie. To przesunięcie płatności w czasie, nie oszczędność.
Czy warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego przy refinansowaniu
Samodzielne porównanie ofert refinansowania wymaga sprawdzenia oprocentowania, marży, prowizji, kosztu wyceny i warunków promocji w kilkunastu bankach naraz. Przy rynku zmieniającym się z tygodnia na tydzień to zadanie czasochłonne nawet dla osoby dobrze zorientowanej w temacie. Niezależny ekspert kredytowy robi to jako część codziennej pracy: zna aktualne promocje i wie, który bank przy danym profilu dochodowym i wskaźniku LtV zaproponuje realnie najniższy koszt całkowity, nie tylko najniższą pierwszą ratę.
Dobrym przykładem takiej specjalizacji jest Joanna Onych, ekspert kredytowy z Gdańska z ponad 10-letnim doświadczeniem w kredytach hipotecznych, w tym w refinansowaniu i w pierwszych kredytach na zakup nieruchomości. Współpracuje z kilkunastoma bankami i instytucjami finansowymi, porównuje ich oferty niezależnie od tego, z którym bankiem akurat rozmawia klient, a jej wynagrodzenie pokrywa bank po uruchomieniu kredytu, nie osoba refinansująca zobowiązanie (kontakt: 728 757 035, [email protected], joannaonych.pl).
Usługa eksperta kredytowego jest bezpłatna dla klienta niezależnie od tego, czy chodzi o pierwszy kredyt hipoteczny, czy o refinansowanie już spłacanego zobowiązania. Przy refinansowaniu przewaga takiego porównania bywa nawet wyraźniejsza niż przy pierwszym kredycie, bo trzeba jednocześnie policzyć koszt zmiany banku i oszczędność z niższej marży rozłożoną na lata, a nie tylko ocenić jedną ofertę na starcie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego wymaga wkładu własnego?
Nie. Wkład własny dotyczy zakupu nieruchomości, a przy refinansowaniu żadnego zakupu nie ma. Bank ocenia wskaźnik LtV, czyli relację salda zadłużenia do aktualnej wartości nieruchomości, a nie procentowy udział własny liczony od ceny transakcyjnej.
Ile trwa cała procedura refinansowania?
Na decyzję kredytową nowy bank ma zgodnie z ustawą 21 dni od złożenia kompletnego wniosku. Do tego dochodzi czas na wypłatę środków i wpis nowej hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym, który bywa najmniej przewidywalnym elementem całej procedury.
Czy obecny bank może odmówić zgody na refinansowanie?
Nie, prawo do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego wynika z ustawy o kredycie hipotecznym i nie wymaga zgody obecnego banku. Bank może jedynie naliczyć rekompensatę, jeśli spełnione są warunki przewidziane w przepisach i w umowie.
Czy da się odzyskać prowizję zapłaconą przy pierwszym kredycie?
Zwykle nie w pełnej wysokości. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 17 października 2024 r. w sprawie C-76/22 uznał, że prawo do obniżki całkowitego kosztu kredytu przy wcześniejszej spłacie nie obejmuje opłat płaconych niezależnie od okresu obowiązywania umowy, do których zwykle należy jednorazowa prowizja.
Czy warto czekać na jeszcze niższe oprocentowanie zamiast refinansować teraz?
Niekoniecznie. Oprocentowanie stałe w ofertach banków w sierpniu 2026 r. wzrosło, a nie spadło, mimo że stopy NBP pozostają bez zmian od marca. Czekanie na dołek nie jest strategią bez ryzyka, bo banki wyceniają stałą stopę na kontraktach odzwierciedlających oczekiwania rynkowe, które potrafią się odwrócić szybciej niż sama decyzja o refinansowaniu.
Źródła:
- Związek Banków Polskich, Centrum AMRON, raport AMRON-SARFiN 1/2026 o rynku mieszkaniowym i kredytowym za I kwartał 2026 r. — amron.pl, zbp.pl
- Biuro Informacji Kredytowej, komunikat prasowy o rynku kredytów mieszkaniowych w marcu 2026 r. — media.bik.pl
- Biznes Interia, dane o oszczędnościach na racie przy refinansowaniu kredytu hipotecznego w 2026 r. — biznes.interia.pl
- Narodowy Bank Polski, podstawowe stopy procentowe NBP — nbp.pl
- Główny Urząd Statystyczny, szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w sierpniu 2026 r. — stat.gov.pl
- Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819 z późn. zm.), art. 38, art. 39, art. 40 — isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959 z późn. zm.), art. 7 ust. 1 pkt 7 — isap.sejm.gov.pl
- Grupa PKO Banku Polskiego, komunikat o wdrożeniu wskaźnika POLSTR do nowych kredytów hipotecznych — pkobp.pl
- Bankier.pl, ranking kredytów hipotecznych ze stałym i zmiennym oprocentowaniem, wrzesień 2026 r. (SMART Bankier.pl)
- Bankier.pl, „Refinansowanie hipotek 2026″ — bankier.pl
- Związek Banków Polskich, komunikaty Komitetu Sterującego Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych — zbp.pl
- Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, wyrok z 17 października 2024 r. w sprawie C-76/22 — curia.europa.eu