Czasami ze względów prawnych właściciel mieszkania nie może z niego swobodnie korzystać. Dzieje się tak, gdy innej osobie przysługuje służebność mieszkania lub prawo dożywocia. Wyjaśniamy, czym różnią się te obciążenia i jak rzeczoznawca ustala ich wpływ na wartość lokalu.
Czym jest służebność osobista mieszkania?
Służebność osobista to prawo ustanowione na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Jej częstą postacią jest służebność mieszkania. Uprawniony może korzystać z lokalu w zakresie wynikającym z treści ustanowionego prawa, mimo że nie jest jego właścicielem. Czasami jest to całe mieszkanie, a innym razem oznaczone pomieszczenie. Służebność jest niezbywalna i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Niemniej w wielu przypadkach umowa przewiduje jej dalsze przysługiwanie wskazanym członkom rodziny. Dlatego rzeczoznawca sprawdza dokładną treść aktu ustanawiającego prawo.
Na czym polega umowa o dożywocie?
Przy umowie o dożywocie właściciel przenosi własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Jeśli strony nie ustaliły inaczej, nabywca zapewnia zbywcy między innymi mieszkanie, wyżywienie oraz pomoc w chorobie. Umowa może też obejmować służebność mieszkania lub świadczenia pieniężne. Dożywocie nie oznacza zatem wyłącznie prawa do zamieszkiwania. Po sprzedaży obciążonego lokalu nowy właściciel odpowiada również za przyszłe świadczenia objęte tym prawem.
Jak rzeczoznawca ustala wpływ obciążenia na cenę nieruchomości?
Punktem wyjścia jest wartość podobnego lokalu bez obciążenia. Rzeczoznawca analizuje ceny transakcyjne, stan mieszkania, jego położenie i cechy wpływające na cenę. Następnie bada, jak konkretne prawo ogranicza korzystanie z nieruchomości oraz jej atrakcyjność dla nabywcy. Przy służebności mieszkania znaczenie ma możliwość zajęcia całego lokalu lub tylko jego części. Przy dożywociu trzeba dodatkowo uwzględnić treść obowiązków wobec uprawnionego. Do wyceny potrzebne są przede wszystkim:
-
księga wieczysta i dokument ustanawiający obciążenie,
-
zakres uprawnień, liczba uprawnionych i czas trwania prawa,
-
dane rynkowe dotyczące podobnych mieszkań oraz wpływu takich ograniczeń na cenę.
W jaki sposób technicznie oblicza się spadek wartości?
W praktyce rzeczoznawca majątkowy najczęściej posiłkuje się w takich sytuacjach podejściem dochodowym. Ograniczenie swobodnego dysponowania prawem własności przelicza się na utracone korzyści finansowe. W przypadku służebności mieszkania ekspert szacuje, ile właściciel zarobiłby z rynkowego wynajmu zajmowanych pomieszczeń, a następnie odnosi to do przewidywanego czasu trwania obciążenia.
Do oszacowania tego okresu wykorzystuje się oficjalne dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczące prognozowanej długości życia uprawnionego, tzw. tablice trwania życia. Skapitalizowana w ten sposób wartość utraconych dochodów – powiększona ewentualnie o koszty świadczeń w umowie o dożywocie – bezpośrednio pomniejsza rynkową cenę nieruchomości.
Czerwona flaga dla banków i dyktat „łowców okazji”
Sama matematyka utraconego czynszu to jednak za mało, by w pełni oddać rynkowe realia. Drugim, często znacznie bardziej bolesnym dla zbywcy czynnikiem, jest drastyczny spadek płynności takiej nieruchomości. Mieszkania z zapisanym dożywociem funkcjonują na zupełnie innym, hermetycznym rynku. Rzeczoznawca musi uwzględnić ten fakt w operacie szacunkowym, analizując specyficzne zachowania kupujących i instytucji finansowych:
-
Kredytowe embargo: Banki omijają takie nieruchomości szerokim łukiem. Prawo dożywotnika stanowi potężną barierę dla ewentualnej egzekucji komorniczej (kto zlicytuje i kupi mieszkanie z lokatorem?). Efekt jest taki, że tego typu lokalu praktycznie nie da się skredytować standardową hipoteką.
-
Odpływ tradycyjnego popytu: Brak dostępu do kredytów sprawia, że z gry automatycznie wypada 70–80% standardowych kupujących, takich jak młode małżeństwa czy rodziny szukające własnego kąta.
-
Premia dla inwestorów gotówkowych: Na placu boju pozostają wyłącznie inwestorzy dysponujący żywą gotówką. Wiedząc, że są jedynym kołem ratunkowym dla sprzedającego, dyktują twarde warunki. „Zamrażają” swój kapitał w nieruchomość, z której nie mogą w pełni korzystać, więc rekompensują to sobie potężnymi dyskontami. Rzeczoznawca, badając akty notarialne podobnych spraw, często widzi, że ostateczna cena transakcyjna spada z tego tytułu o kolejne 20%, a czasem nawet 50% w stosunku do „czystych” lokali.
Przykład – dlaczego dwa podobne mieszkania mogą stracić odmienną część wartości?
Wyobraźmy sobie dwa lokale warte po 600 tys. zł bez obciążeń. W pierwszym uprawniona osoba korzysta wyłącznie z jednego pokoju. W drugim umowa zapewnia jej korzystanie z całego mieszkania oraz dożywotnie utrzymanie. Zakres praw nabywców i ich obowiązków jest różny, więc identyczna obniżka ceny nie byłaby uzasadniona. Rzeczoznawca musi ocenić każdą sytuację osobno.
|
Przed sprzedażą lub podziałem majątku warto ustalić wartość lokalu z uwzględnieniem obciążenia. Pomoże Ci w tym rzeczoznawca majątkowy Izabela Burzyńska – https://wycenanieruchomoscipoznan.pl/. Pozwoli to uzyskać trafną wycenę nieruchomości.