Bank wyliczył wam 800 000 złotych zdolności? To świetnie, ale nie powinniście brać za pewnik tego, że całą tę kwotę będziecie mogli przeznaczyć na zakup mieszkania. Rata musi być na tyle niska, by w domowym budżecie zostało miejsce na wakacje, remont lub bezstresową zmianę pracy. W nowym artykule wyjaśniamy, jak samodzielnie obliczyć własną zdolność zanim podpiszecie umowę.
Zdolność kredytowa nie wystarcza do oceny bezpieczeństwa. O czym trzeba pamiętać?
Bank ocenia możliwość spłaty zobowiązania, ale nie ustala, z jakim budżetem będziecie mogli wygodnie żyć. Jego wyliczenie potraktujcie więc jako punkt odniesienia, a nie kwotę, którą trzeba wykorzystać.
Analiza banku obejmuje m.in. wysokość waszych dochodów, ich stabilność, koszty utrzymania i obecne zobowiązania. Nie znajdziecie w niej jednak planów awaryjnych na wypadek przejścia na część etatu, narodzin dziecka lub dużej awarii w domu. Zanim postawicie na konkretną kwotę, przejrzyjcie więc swoje wydatki z ostatnich 12 miesięcy. Ubezpieczenie auta, dentysta i szkolna wyprawka nie pojawiają się co miesiąc, ale też obciążają budżet. Następnie roczną sumę takich kosztów podzielcie przez 12.
Jakie ryzyka pomija prosty kalkulator kredytu hipotecznego?
Prosty kalkulator pokazuje ratę dla podanych parametrów. Jeśli sami nie zmienicie założeń, wynik nie pokaże, co stanie się po spadku dochodów lub wzroście oprocentowania. Co zatem należy uwzględnić w scenariuszu awaryjnym?
- wyższe oprocentowanie: np. przy stopie zmiennej oraz po zakończeniu okresu stałej stopy;
- utratę części dochodu: np. premii, dodatkowych zleceń albo pensji jednego z domowników;
- droższe mieszkanie: np. wzrost opłat administracyjnych, rachunków i koszty napraw;
- rodzinne zawirowania: np. dodatkowe wydatki na dziecko lub opiekę nad bliskimi.
Uzbrojeni w tę wiedzę, policzcie ratę przy oprocentowaniu wyższym o 2 punkty procentowe i budżet przy dochodzie niższym o 20 proc. Pamiętajcie, że to tylko przykładowy test, a nie prognoza. Połączcie też oba scenariusze. Jeśli okaże się, że może zabraknąć wam pieniędzy na podstawowe wydatki, obniżcie kwotę kredytu.
Zasada 70 proc. Na czym polega i jak może wam pomóc?
To przyjęty na potrzeby planowania limit, zakładający, że pożyczacie najwyżej 70 proc. kwoty wyliczonej przez bank. Jest ważną wskazówką, ale nie gwarantuje bezpieczeństwa spłaty zobowiązania.
Zgodnie z tą zasadą, przy zdolności 800 000 złotych nie powinniście brać kredytu wyższego niż 560 000 złotych. Przy takim samym oprocentowaniu, okresie i sposobie spłaty rata kapitałowo-odsetkowa będzie o 30 proc. niższa. Kalkulacja kredytu hipotecznego powinna uwzględniać również wkład własny, koszty zakupu i remont. Nie przeznaczajcie na nie wszystkich oszczędności. Z niezależnym ekspertem kredytowym porównajcie oferty i sprawdźcie trudniejsze scenariusze spłaty.
Bezstresowa spłata kredytu. O czym pamiętać przy kalkulacji?
Biorąc kredyt hipoteczny, wybierzecie kwotę, której spłata nie będzie nadwyrężeniem dla domowego budżetu, a wy nadal będziecie mogli oszczędzać. Ostateczny limit ustalcie na podstawie własnych kosztów, stabilności zarobków i dostępnej rezerwy.