Wynajem mieszkania to doskonały sposób na dodatkowy dochód, ale nie można zapominać o obowiązku podatkowym, który się z tym wiąże. Niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkanie okazjonalnie, czy prowadzisz działalność gospodarczą, przepisy wymagają odprowadzenia podatku. Pomyłki mogą słono kosztować, dlatego warto mieć pełną wiedzę na temat tego, jak się rozliczyć.
Formy opodatkowania najmu mieszkania
Od stycznia 2023 roku jedyną dostępną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznego przychodu. Gdy przychody przekroczą ten limit, nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5%. To uproszczony system, w którym nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodu, takich jak remonty czy media.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wiąże się z prostą procedurą rozliczenia. Podatek trzeba zapłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Wystarczy obliczyć należny podatek, a następnie wpłacić go na indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Jeśli wynajmujesz mieszkanie z małżonkiem, ważne jest, abyście złożyli oświadczenie do urzędu skarbowego, jeśli chcecie rozliczać się wspólnie. Brak tego oświadczenia skutkuje rozliczeniem przychodu po połowie.
Opodatkowanie na zasadach ogólnych do 2022 roku
Przed wejściem w życie Polskiego Ładu, wynajmujący mieli możliwość wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych. Podatek wynosił 12% dla dochodów do 120 000 zł oraz 32% dla nadwyżki. Opodatkowanie na zasadach ogólnych pozwalało na odliczanie kosztów, takich jak remonty, media, odsetki od kredytu hipotecznego czy wyposażenie mieszkania.
Po 2023 roku opcja ta zniknęła dla wynajmujących prywatnie. Jeśli wcześniej rozliczałeś się na zasadach ogólnych, musiałeś przejść na ryczałt. To była duża zmiana, która wiązała się z rezygnacją z możliwości obniżenia podatku przez odliczenie kosztów.
Dla niektórych wynajmujących przejście na ryczałt oznacza wyższy podatek, ponieważ nie ma już możliwości zmniejszenia dochodu przez uwzględnienie kosztów związanych z wynajmem. Dla innych uproszczenie procedury okazało się korzystne.
Podatek od wynajmu mieszkania a kredyt hipoteczny
Jeśli Twoje mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, możesz się zastanawiać, jakie masz możliwości odliczeń. W przeszłości, przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych, mogłeś odliczyć odsetki od kredytu jako koszty uzyskania przychodu. Dziś jednak, w ramach ryczałtu, taka opcja nie istnieje. Wynajem mieszkania, mimo obciążenia hipotecznego, nadal wiąże się z koniecznością rozliczania pełnej kwoty przychodów bez żadnych ulg.
Dla osób posiadających kredyt, ryczałt może okazać się mniej korzystny, zwłaszcza w obliczu rosnących stóp procentowych. Ważne jest jednak, aby pamiętać, że prawo do odliczania odsetek przysługuje tylko przy rozliczaniu na zasadach ogólnych, które aktualnie jest dostępne tylko dla przedsiębiorców.
Podatek od wynajmu mieszkania dla firm
Jeśli wynajmujesz mieszkanie w ramach działalności gospodarczej, masz większą elastyczność niż osoba prywatna. Możesz wybrać między ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatkiem liniowym (19%) oraz opodatkowaniem na zasadach ogólnych (12% lub 32%). Taki wybór pozwala dostosować formę opodatkowania do specyfiki Twojej działalności i maksymalnie zminimalizować obciążenie podatkowe.
Warto jednak pamiętać, że od 2023 roku firmy muszą odprowadzać składkę zdrowotną od przychodów z najmu. Możliwość odliczenia 50% składki zdrowotnej, która była dostępna w poprzednich latach, stanowi pewną ulgę, ale obowiązek ten wciąż generuje dodatkowe koszty.
W niektórych przypadkach korzystniejsze może okazać się oddzielenie wynajmu od działalności gospodarczej i rozliczenie go jako najem prywatny, zwłaszcza jeśli chcesz uniknąć dodatkowych składek ZUS.
Podatek VAT przy wynajmie dla firm
Wynajem mieszkania firmie, która prowadzi w nim działalność gospodarczą, może wiązać się z koniecznością odprowadzenia podatku VAT. Zwolnienie z VAT dotyczy tylko sytuacji, gdy lokal służy celom mieszkaniowym.
Natomiast w przypadku, gdy wynajem ma charakter komercyjny, konieczne będzie rozliczenie podatku VAT, którego stawka wynosi 23%. Warto jasno określić cel wynajmu w umowie, żeby uniknąć niejasności i ewentualnych sporów z fiskusem.
Kara za nieodprowadzanie podatku za najem prywatny
Nieodprowadzanie podatku od wynajmu mieszkania może mieć poważne konsekwencje. Fiskus kontroluje wynajmujących i, jeśli wykryje nieprawidłowości, może nałożyć karę finansową.
Kara może wynosić do 720 stawek dziennych minimalnego wynagrodzenia, a w 2023 roku minimalna stawka wynosi 3490 zł. Zaległy podatek oraz odsetki to tylko początek problemów. Urząd skarbowy może również zastosować inne środki, w zależności od rodzaju czynu zabronionego.
Przykładowo, jeśli fiskus uzna, że zaległości są wynikiem świadomego oszustwa podatkowego, kara może wynosić nawet wielokrotność minimalnego wynagrodzenia. Dla osób, które nie chcą ryzykować, najlepszym rozwiązaniem jest dokładne rozliczanie przychodów oraz skorzystanie z tzw. czynnego żalu, który pozwala uniknąć surowszych konsekwencji.
Wynajem mieszkania a praca za granicą
Jeśli mieszkasz na stałe za granicą, ale posiadasz mieszkanie na wynajem w Polsce, musisz rozliczyć się z polskim urzędem skarbowym. Przychody z wynajmu nieruchomości położonej w Polsce podlegają opodatkowaniu w Polsce, niezależnie od tego, gdzie aktualnie przebywasz.
Obowiązek złożenia zeznania rocznego PIT-28 dotyczy wszystkich wynajmujących, a nieodprowadzenie podatku może prowadzić do przykrych konsekwencji.
Przykładowo, jeśli w trakcie roku podatkowego mieszkanie stoi puste przez miesiąc, nie musisz za ten okres płacić podatku. Fiskus nie nalicza podatku od nieuzyskanych przychodów, co oznacza, że przychód wykazujesz tylko wtedy, gdy faktycznie go uzyskałeś.
Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania przez internet?
W dzisiejszych czasach najwygodniejszym sposobem na zapłacenie podatku od wynajmu mieszkania jest skorzystanie z internetu. Aby to zrobić, zaloguj się na swoje konto na Portalu Podatkowym lub e-Urzędzie Skarbowym. Następnie wybierz odpowiedni formularz – PIT-28 dla ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Po wypełnieniu formularza zgodnie z wytycznymi musisz zatwierdzić go elektronicznie. Możesz to zrobić za pomocą podpisu kwalifikowanego, profilu zaufanego lub poprzez autoryzację danymi autoryzującymi (np. PESEL). Następnie przelej należny podatek na mikrorachunek podatkowy. Całość trwa zaledwie kilka minut i pozwala uniknąć wizyt w urzędzie skarbowym.
Sekcja FAQ – Podatek od wynajmu mieszkania
Stawki podatku od wynajmu mieszkania w 2024 roku wynoszą 8,5% dla przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki. Podatek od wynajmu mieszkania rozlicza się w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Podatek od wynajmu mieszkania musi zapłacić każdy, kto czerpie dochody z wynajmu nieruchomości. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i przedsiębiorców, niezależnie od formy wynajmu.
Podatek od wynajmu mieszkania możesz zapłacić online, logując się na Portal Podatkowy lub e-Urząd Skarbowy, wybierając formularz PIT-28, wypełniając go, a następnie przesyłając elektronicznie oraz dokonując wpłaty na mikrorachunek.
Niepłacenie podatku od wynajmu mieszkania może skutkować naliczeniem odsetek, grzywną, a w skrajnych przypadkach odpowiedzialnością karną skarbową. Kara może wynosić do 720 stawek dziennych minimalnego wynagrodzenia.